La question revient souvent chez les locataires déjà installés : le DPE annexé au bail date de plusieurs années, il est incomplet, ou le logement semble bien moins performant que la classe affichée. Avant de réclamer quoi que ce soit au propriétaire, il faut distinguer deux situations. D’un côté, la demande amiable d’un nouveau diagnostic, que le bailleur n’est pas obligé d’accepter pendant le bail. De l’autre, les cas où une obligation existe bel et bien : DPE absent, périmé, vierge, ou logement qui ne respecte plus la décence énergétique.
Le locataire peut-il demander un nouveau DPE pendant le bail ?
Oui, un locataire peut demander un DPE en cours de bail, mais il ne peut pas l’imposer au seul motif qu’il en a envie. Le diagnostic de performance énergétique est dû lors de la mise en location. Il doit être annexé au contrat de location et remis au locataire à la signature, aux frais du bailleur. Une fois le bail signé, rien n’oblige le propriétaire à le refaire tant que le document annexé reste valable et correct.
En revanche, le locataire est tout à fait en droit de réclamer une copie du DPE s’il ne l’a jamais reçu ou si le document est illisible. Il peut aussi demander sa date de réalisation, son numéro d’identification, sa classe énergétique et les recommandations de travaux de rénovation qui l’accompagnent. Un nouveau DPE devient en revanche exigible dans trois cas : le document annexé n’existe pas, il est périmé, ou des travaux importants ont modifié la performance du logement et le bailleur veut les valoriser.
Comment formuler la demande
Le plus sûr est d’écrire au bailleur ou à l’agence par lettre recommandée avec accusé de réception. Un courriel peut suffire pour une simple copie, mais le recommandé laisse une preuve datée si le dossier finit devant la commission de conciliation ou le juge. Voici les étapes à suivre dans l’ordre :
- Relire le bail et ses annexes pour vérifier la présence du DPE, sa date et son numéro.
- Vérifier la validité du document sur l’observatoire des DPE de l’ADEME grâce au numéro à 13 chiffres.
- Envoyer une demande écrite précisant ce qui manque (copie, nouveau diagnostic, mise en conformité).
- Laisser au bailleur un délai raisonnable, par exemple un mois, pour répondre.
- En cas de silence ou de refus, saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire si nécessaire.
Quand le DPE est-il périmé, vierge ou obsolète ?
Un DPE reste valable 10 ans. Le calendrier a pourtant été bouleversé par la réforme entrée en vigueur en juillet 2021. Depuis cette date, la méthode de calcul est unifiée et le diagnostic est opposable. Les DPE établis avec l’ancienne méthode de calcul ont vu leur durée de vie raccourcie, ce qui explique pourquoi beaucoup de baux anciens contiennent un document qui n’a plus aucune valeur.
| DPE réalisé | Fin de validité |
|---|---|
| Entre 2013 et fin 2017 | Périmé depuis le 31 décembre 2022 |
| Entre janvier 2018 et juin 2021 | Périmé depuis le 31 décembre 2024 |
| Depuis juillet 2021 | 10 ans après sa date de réalisation |
Le cas du DPE vierge est un peu différent. Il s’agit d’un diagnostic réalisé sans estimation de la consommation d’énergie finale, faute de factures ou de données exploitables. Il ne renseigne ni la classe énergétique ni les émissions de gaz à effet de serre, et ne remplit donc pas son rôle. Un locataire qui détient ce type de document peut demander au propriétaire d’en faire établir un nouveau, avec les mêmes arguments qu’en cas de DPE périmé.
Idée reçue : « mon DPE est périmé, je peux suspendre mon loyer »
Faux. Un défaut de DPE ou un logement mal classé ne donne jamais le droit d’arrêter de payer. Le locataire qui retient son loyer s’expose à un commandement de payer, voire à la résiliation du bail. La bonne voie reste la mise en demeure, la conciliation, puis le juge.
Que faire si le DPE du propriétaire diffère de celui du locataire ?
Certains locataires font réaliser un DPE à leurs frais par un diagnostiqueur certifié, et obtiennent une classe différente de celle du bailleur. Ce nouveau document n’a aucune valeur contraignante tant que le propriétaire ne l’a pas accepté. Il reste malgré tout un élément de preuve utile : il peut appuyer une demande de contre-expertise, une saisine de la commission de conciliation ou une action devant le tribunal.
Avant de payer un diagnostic, mieux vaut comparer les deux documents point par point : surface, type de chauffage, isolation, production d’eau chaude. Un écart de classe vient souvent d’une donnée erronée dans le DPE initial, ce qui se corrige parfois par un simple échange avec le bailleur ou le diagnostiqueur. Les DPE étant désormais opposables, une erreur manifeste peut engager la responsabilité du professionnel qui l’a établi.
Logement classé F ou G : quels recours et quelles limites ?
Le calendrier de la loi Climat et Résilience s’applique par paliers. Depuis 2023, les logements les plus énergivores (plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an) ne sont plus considérés comme décents. Depuis le 1er janvier 2025, c’est le cas de tous les logements en classe G. La classe F suivra en 2028 et la classe E en 2034. Ces passoires thermiques ne peuvent donc plus être louées librement, sauf travaux de rénovation qui les ramènent au niveau requis.
Pour le locataire en place, le gel des loyers s’applique déjà aux logements classés F ou G : le bailleur ne peut ni augmenter le loyer lors du renouvellement, ni l’indexer chaque année. Si le logement ne respecte pas le seuil de décence énergétique, le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité, d’abord par courrier, puis devant la commission de conciliation et le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner les travaux et, selon les situations, réduire le loyer. L’application aux baux déjà signés dépend des dates de conclusion, de renouvellement ou de reconduction, d’où l’intérêt de se rapprocher de l’ADIL avant d’agir.
Reconduction tacite : le bailleur doit-il fournir un DPE valide ?
À la reconduction tacite du bail, le propriétaire n’a pas à remettre un nouveau DPE si le diagnostic annexé à l’origine était complet et reste dans sa durée de validité. Si le bail a été signé sans DPE, ou avec un document aujourd’hui périmé, le locataire peut en revanche demander sa régularisation, puisque le défaut d’information pèse sur le bailleur. Un renouvellement formalisé par un nouveau contrat, lui, impose bien un DPE valide en annexe.
Dans tous les cas, la bonne approche reste progressive : demande écrite, délai laissé au propriétaire, puis conciliation si la situation ne bouge pas. Cette méthode protège le locataire sans le placer en tort, et elle donne souvent un résultat avant même l’audience, car un bailleur a tout intérêt à régulariser son DPE plutôt que de risquer une baisse de loyer ou une obligation de travaux.
